כידוע, רישום נכסים ביהודה ושומרון נעשה באופן שונה לחלוטין מרישום נכסים בתוך שטחי הקו הירוק, שכן נכסים מסוג זה מוסדרים באמצעות גופים שונים לחלוטין ואינם מוכרים היטב לציבור הרחב, למשל: המנהל האזרחי (הממונה על הרכוש הממשלתי והנטוש), אשר מצוי בבית אל, ההסתדרות הציוניות (החטיבה להתיישבות במטה בנימין), חברות משכנות רבות כאשר לכל אחת מהחברות פרוצדורה שונה וייחודית לה, ועוד.

חשוב להבין, בכל הנוגע לרכישה ומכירת נכסים ביהודה ושומרון, כי בשנים האחרונות חברות משכנות רבות מבקשות להעביר את בעלותן בקרקע ל- "בעלות פרטית", דהיינו לידיהם הפרטיות של בעלי הזכויות בנכס, אשר רכשו זה מכבר הנכסים מידיה של החברה המשכנת. פעולה זו כפי שוודאי ניתן להניח הינה פעולה מבורכת מאין כמותה אשר עשויה להעניק בעלות פרטית ומלאה בנכס, על כל המשתמע מכך, אולם, לצד פעולה משמעותית זו אנו רואים יותר ויותר חברות משכנות אשר גורמות לעיכוב רב בביצוע עסקאות ביהודה ושומרון ולעיתים אף לסיכולן.


 לאחרונה, הקפיאו חברות משכנות רבות רישום נכסים ומסרבות לבצע העברת זכויות בפועל באותם הנכסים ו/או לבצע רישום העסקאות בפנקסיהן, עד אשר תסתיים מלאכת העברת הבעלות על שם בעל הזכויות.  

כלומר- החברות המשכנות הלכה למעשה מבקשות להתנות העסקה בכך, כי בעלי הנכס יבצעו ראשית את הפרוצדורה מול אותה החברה, וכי רק לאחר סיום הפרוצדורה והעברת הבעלות המלאה, תהא באפשרותו של בעל הנכס להעביר הבעלות על שם הרוכש ו/או לבצע רישום כל הערה לטובתו. תנאי זה, כפי שניתן להבין, הינו קריטי ומהותי בעסקאות ביהודה ושומרון, ולא רק בשל עיכוב התשלומים הצפוי בעסקה, עבור המוכר אל מול רוכש פוטנציאלי, בשל היעדר האפשרות בהשלמת העסקה, אלא העובדה, כי לא ניתן יהא לבצע רישום כל הערה על שם הרוכש, דבר אשר עלול להקשות על הרוכש בעת בקשתו לקבלת מימון (הלוואה מובטחת במשכנתא) מכל מוסד בנקאי, לצורך רכישת הנכס המבוקש. לאור זאת, הרי שמומלץ לסיים את הליך העברת הבעלות, ללא כל דיחוי ואף ללא כל קשר באם ברצונו של בעל נכס למכור הנכס בעת הקרובה או אם לאו.

יתרה מכך, ביצוע פרוצדורת העברת הבעלות כאמור, במועד מוקדם, עשוי להביא לחיסכון כספי אדיר, שכן כידוע עם ביצוע רישום הבעלות נדרש בעל הנכס לשלם 5% מערך הקרקע אשר יקבע על ידי השמאי הממשלתי (אגרת רישום/מס רכישה אזורי), ומשכך ככל שיבוצע הרישום בהקדם, כך יהנה בעל הנכס מתשלום נמוך יותר וזאת, לאור עלייה מתמדת ועקבית בערך הקרקע, בייחוד בישובים מבוקשים ביהודה ושומרון כדוגמת: אורנית, אלפי מנשה, אלקנה, שערי תקווה, אריאל, מעלה אדומים ועוד.

כמו כן, חשוב להבין, כי רכיב האגרה המשתנה, כאמור עם עליית ערך הקרקע, עלול לשנות אף את כדאיות העסקה מול רוכש עתידי, ולכן יש לבחון זאת היטב במכלול השיקולים המסחריים הנבחנים, בטרם ביצוע העסקה.


חשוב להדגיש, כי אגרת הרישום תשולם ממילא במוקדם או במאוחר ומשכך קיים יתרון משמעותי בביצוע הפרוצדורה בהקדם ככל שניתן, בייחוד לאור עליית מחירי הקרקעות כאמור.

יתרה מכך, ככל וקיימת לבעל הנכס משכנתא הרובצת על הנכס, יידרש, בעל הנכס, לשלם אגרה נוספת בדבר רישום המשכנתא בהתאם לפרוצדורה אשר פורטה מעלה, פעולה אשר אף היא נגזרת מערך הקרקע.

חשוב מכל, יש להבין, כי פרוצדורת הרישום המצריכה מקצועיות בתחום והכרת כלל הגופים הנוגעים בדבר, אורכת פרק זמן ארוך, דבר אשר עלול לעכב עסקאות וחמור מכל לסכלן, עבור מוכרי ורוכשי נכסים רבים ביהודה ושומרון, ומשכך טיפול בפרוצדורת הרישום מבעוד מועד וסיומה, תקל באופן משמעותי על מכירת הנכס בעתיד ותבטיח הצלחת העסקה, ללא כל עיכובים מיותרים בעיקר עבור מוכרים.

לסיום חשוב להדגיש, כי עם תשלום האגרה אשר פורטה, במרבית מהמקרים יהיו זכאים בעלי נכסים רבים, כמו גם רוכשי נכסים, להחזר כספי מטעם רשויות המיסים בתוך שטחי הקו הירוק (משרדי מיסוי מקרקעין). סכומים אלו מסתכמים לעיתים בעשרות אלפי שקלים, דבר אשר לצערנו, במרבית מהמקרים, כלל אינו ידוע לבעלי הנכסים/מוכרים ו/או רוכשי נכסים. כמובן שיש לבחון כל נכס לגופו בעניין זה, לאור הדין המיוחד החל באזור והשינויים הרבים המתחוללים בו חדשות לבקרים, ולהיוועץ עם בעלי מקצוע אשר בקיאים בתחום ועשויים לחסוך סכומי כסף אדירים, למבקשים למכור ולקנות נכסים באזור זה.

 



עו"ד טל מירון ועו"ד נטע כהן-סלמן מייסדות משרד עורכי דין מירון את סלמן המתמחה בתחום עסקאות המקרקעין באזור יהודה ושומרון, לרבות מיסוי מקרקעין, ומתמחות בתחום דיני המשפחה.

אתר המשרד:
www.meronlaw.co.il

עו"ד טל מירון ועו"ד נטע כהן-סלמן


Comments

חיפוש לפי קטגוריה

תמונות